Le patrimoine évolue constamment. Qu’il s’agisse d’opportunités saisies, d’événements de vie ou économiques, au fil du temps, le patrimoine peut s’accumuler de différents actifs immobiliers et se désorganiser. Le risque est de voir apparaitre des interactions négatives mais aussi des problématiques de gestion ou de prise de décisions. Les opérations de restructuration permettent alors de fixer une stratégie définie et un fil conducteur à suivre afin de maintenir la meilleure efficience possible ainsi qu’une adéquation avec les objectifs de vie qui eux aussi, évoluent.
Certaines situations sont sujettes à la réflexion :
- Un patrimoine important et immobilisé
- Un départ en retraite qui se rapproche
- Une lourde fiscalité
- Une volonté de réduire les coûts de transmission particulièrement élevés sur les actifs immobiliers
Quels sont les enjeux de la restructuration ?
La restructuration permet de résoudre des problématiques fiscales, transmissives, budgétaires et même économiques. Elle est concrètement le moyen de conserver la main sur son patrimoine, sa valeur et surtout sa rentabilité. En effet, on peut investir sur des actifs à très bonnes performances à l’instant T, mais si ces derniers sont « mal » détenus ou peu optimisés, on peut vite perdre plusieurs points de rentabilité.
Quels sont les outils au service de la restructuration ?
Il y a différentes façons de procéder à la restructuration. Cela demande toutefois un champ de compétences assez large en droit, gestion, fiscalité, économie ou encore en finances. La restructuration passe souvent par la nécessité d’un cumul d’opérations, c’est donc l’approche globale qui prime ici avec une analyse à 360° de la situation.
Nous vous présentons ici trois leviers parmi les nombreuses possibilités en la matière.
L’arbitrage pour mieux réinvestir.
Tout d’abord, la restructuration du patrimoine peut passer par des décisions d’arbitrage sur des actifs immobiliers présents.
La gestion immobilière peut s’avérer complexe, certains biens peuvent au fil de l’eau devenir moins rentables. A cela, s’ajoute parfois la fiscalité qui peut elle aussi, peser sur le rendement du bien.
Du fait de la valorisation exponentielle de l’immobilier ces dernières décennies, il n’est pas rare de constater que le rendement d’un bien a fortement diminué puisque les revalorisations de loyers n’ont pas suivi les mêmes progressions que les valeurs immobilières.
Arbitrer, c’est donc acter une plus-value afin de replacer dans de meilleures conditions de rendement.
Pour cheminer sur l’intérêt de réaliser des arbitrages, il sera nécessaire de vérifier le rendement du bien par rapport à son secteur et les intérêts ou non de le garder dans le patrimoine (fiscalité, objectifs)
Pour un arbitrage réussi, il sera indispensable d’anticiper le remploi du produit de cession en tenant compte de la situation globale :
- Faut-il investir sur des enveloppes assurances vie afin d’utiliser un levier successoral encore non exploité ?
- Remployer au sein d’une société patrimoniale pour anticiper la transmission ?
- Envisager des placements de diversification sur lesquels il n’y a pas de bonnes conditions de financement ?
Toutes ces possibilités et questionnements doivent être envisagés pour choisir méthodiquement le remploi le plus pertinent face aux objectifs et appétences.
L’utilisation de l’effet de levier.
Tous les biens ne doivent pas forcément être arbitrés pour sortir définitivement du patrimoine. Une bonne analyse peut d’ailleurs mettre en lumière des valeurs ajoutées qui étaient parfois cachées par un système de détention peu optimisé.
Ici, la traditionnelle stratégie d’OBO (Owner Buy Out) immobilier peut prendre tout son sens. Il s’agit de refinancer par de la dette un bien détenu en direct via une structure dédiée, l’objectif étant de le conserver en patrimoine mais d’une autre façon.
La société civile connue pour sa souplesse statutaire sera souvent le véhicule le plus adapté. Elle permettra d’agir sur le régime fiscal grâce à l’option à l’impôt sur les sociétés ainsi que d’anticiper la transmission tout en gardant les pouvoirs de gestion sur son bien avec une rédaction rigoureuse des statuts.
L’opération sert à constater la plus-value d’un bien détenu souvent depuis longtemps tout en conservant ses attraits dans son patrimoine puis dans celui de ses enfants.
D’autre part, le refinancement donnera lieu à la perception d’un capital qui est souvent appréciée à l’approche d’un départ en retraite. L’avantage ici est de rendre liquide une valeur qui ne l’était pas. Il sera alors intéressant de prévoir le remploi du capital par enveloppe afin d’assurer à la fois la liquidité souhaitée, l’horizon de placement et le rendement recherché.
Avec une stratégie bien définie, il est généralement possible de répondre aux problématiques liées aux besoins de revenus tout en améliorant le processus de transmission familiale.
L’apport de biens en société.
Aussi, l’apport de biens en société peut s’avérer nécessaire dans le cadre d’une restructuration.
En effet, la loi prévoit la possibilité d’apporter à une société des biens immobiliers plutôt que de les céder à titre onéreux. Ici, il y a donc bien une mutation et un changement de propriétaire sans que cela ne donne pourtant lieu à un paiement en cash.
Ces mécanismes d’apports sont pertinents lorsque les associés ne souhaitent pas trop endetter la structure pour mieux maitriser les effets de trésorerie et les distributions de revenus éventuelles.
En matière de biens immobiliers, il pourra s’agir d’apports à titre pure et simple ou d’apports à titre onéreux. En d’autres termes, le bien apporté figurera au capital de la société ou pourra être apporté en contrepartie d’un compte courant d’associés par exemple.
Les biens immobiliers sur lesquels des crédits courent encore sont généralement exclus des mécanismes d’apports en raison de la complexité et du rapport bénéfice/coût de l’opération.
De manière générale, il est peu probable qu’il y ait un intérêt à refinancer tous les biens immobiliers présents dans le patrimoine. Le choix de l’apport ou de la cession se détermine alors selon les caractéristiques de chaque bien et c’est ensuite l’adjonction de ces deux mécanismes qui permettent d’arriver aux effets recherchés.
Ces différents outils couplés aux règles civiles et fiscales en matière de gestion de patrimoine laissent un champ d’opportunités large.
Toutefois, le coût d’une restructuration ne doit pas être sous-estimé en fonction des situations et c’est pourquoi il convient de prendre appui auprès de professionnels pour évaluer la faisabilité et la rentabilité.
Il reste que si les opérations sont mises en place au service des objectifs, la restructuration du patrimoine permet de servir de beaux gains à moyen et long terme et surtout une sérénité dans l’accomplissement des objectifs de vie.
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Marine CHASTAING, Ingénieure Patrimoniale, Astoria Finance.
Marine est diplômée de l’EFAB et du KEDGE Business School en gestion d’actifs mobiliers et immobiliers. Après 7 ans d’expérience en asset management et en ingénierie patrimoniale dans la région de Lyon, elle rejoint l’équipe d’Astoria Finance en 2021. |
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