Qu’est-ce que la vente à soi-même ? Quels sont ses intérêts ? Est-ce que cela est coûteux ? A qui s’adresse ce type de montage ?
Interviewé par Jérôme Renouf, Directeur régional Île-de-France chez Astoria Finance, Maître Antoine de Ravel d’Esclapon, Docteur en droit, diplômé Notaire, et auteur de l’ouvrage PATRIMONIO vous répond dans la vidéo ci-dessous.
J : Bonjour Maître, comment allez-vous aujourd’hui ?
M : Très bien, et vous-même ?
J : Très bien, merci.
J : Alors aujourd’hui nous allons parler de vente à soi-même.
Alors cette formulation peut-être un peu curieuse, quel est l’intérêt ?
M : Alors, c’est vrai l’appellation est étonnante, mais l’idée est toute simple.
Vous allez créer avec votre épouse une société, et vous êtes propriétaire, par ailleurs, d’un bien locatif. Vous allez vendre, devant le notaire, c’est une vente classique, votre bien à votre société. Vous voyez donc que c’est une vraie vente, avec un changement de propriétaire, avec un emprunt bancaire pour la société qui évidemment a intérêt à lever la dette, mais pour autant, vous allez encaisser l’intégralité du prix de vente de votre bien et pour autant par la société interposée, conserver le bien.
Donc vous voyez que cela peut-être très intéressant pour générer de la trésorerie tout en conservant son patrimoine immobilier.
J : Et est-ce-que c’est coûteux ?
M : Alors, oui, au sens que vous allez avoir des droits d’enregistrement, vous les connaissez, ce que l’on appelle à tort les frais de notaires, qui sont en général de 7,5%. Donc, effectivement il y a des frais nets, mais, en contrepartie vous allez avoir des capitaux que vous allez pouvoir placer de façon intelligente. Donc, si vous emprunter à 1% ou 1,5% d’un côté, et que de l’autre vous avez un projet à rentabilité de 4-5%, eh bien vous êtes déjà gagnant, et vous allez très vite amortir, puisqu’on est en général sur des périodes longues, au moins quinze ans, vous allez très vite amortir l’intérêt de cette opération. D’autant que vous avez un effet de levier très fort pour la transmission, puisqu’en général vous allez placer sur de l’assurance-vie avant vos 70 ans, évidemment, vos liquidités, qui auront une liquidité successorale très douce, et de l’autre côté votre société civile, elle vaut très peu en début d’opération, puisqu’il y a un actif fort, certes, mais il y a aussi un passif très fort.
J : Et à qui peut s’adresser ce montage de vente à soi-même alors ?
M : Alors, ça s’adresse aux investisseurs qui ont déjà un bien immobilier. Qui en général, a un emprunt mais qui est sur la fin, qui ont une bonne capacité d’emprunt de refinancer, et qui sont dynamiques, qui veulent se relancer dans d’autres projets de vie qu’ils veulent réinvestir et mieux encore qu’ils veulent transmettre puisque c’est la structure idéale de transmission.
J : Très bien, pour approfondir ce projet de vente à soi-même, j’invite tous nos clients Astoria Finance à se diriger vers leur Conseiller en Gestion de Patrimoine Astoria Finance, qui pourra les accompagner dans cette solution, et regarder si elle est adaptée à votre situation.
J : Merci Maître. A très bientôt !
M : Merci, beaucoup, à très bientôt.
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