Comment un bien immobilier acquis en loi Pinel sera transmis par défaut ? Est-il possible d’avoir recours à d’autres façons de préparer la transmission ? Interviewé par Jérôme Renouf, Directeur régional Île-de-France chez Astoria Finance, Maître Antoine de Ravel d’Esclapon, Docteur en droit et diplômé Notaire vous répond dans la vidéo ci-dessous.
J : Bonjour Maître, comment allez-vous ?
M : Très bien !
J : Aujourd’hui nous allons parler de la transmission d’un bien acquis en loi Pinel.
J : Avant de commencer, rappelons comment un bien immobilier acquis en loi Pinel, par défaut, sera transmis.
M : Par défaut, ce sont les héritiers, c’est-à-dire que le Code civil prévoit déjà qui sont les personnes qui vont hériter de vous. Vous pensez bien évidemment à vos enfants. Reste le cas un peu particulier de votre conjoint.
Trois cas de figure :
- Soit c’est un concubin et hélas, il n’est pas protégé du tout.
- Soit c’est un partenaire de PACS, et il a un droit d’usage et d’habitation seulement pendant un an sur la résidence principale : donc votre bien acquis dans le cadre de cette loi de faveur n’est pas concerné, malheureusement.
- Et puis soit c’est un époux ou une épouse, et par le mariage il a une meilleure protection en particulier si vous avez des enfants en commun, il aura un usufruit.
Donc, vous voyez, on peut renforcer la protection si elle ne vous convient pas, on pense notamment toujours à un testament, et plus particulièrement pour les époux, deux outils un petit peu spécifiques : La donation au dernier vivant, bien sûr, et puis le changement, l’adaptation du régime matrimonial qui vont donc, protéger vos héritiers selon vos choix, dans le cadre de cet investissement sous la loi Pinel.
J : Très bien. Et pourquoi ne pas faire une transmission de son vivant, de la nue-propriété de ce bien acquis en loi Pinel, pendant cette période de location : 6 ans, 9 ans ou 12 ans ?
M : Vous avez compris que la loi Pinel est un avantage fiscal, il est donc conditionné. Le Trésor public ne vous consent cette réduction, cet avantage d’impôt, plus largement, que parce que vous vous pliez à un certain nombre d’exigences. Et il ne veut pas que vous bénéficiiez de tous les avantages, et notamment des avantages de transmission, pendant toute la période de conservation du bien. Et c’est même un petit peu plus large que la seule période de l’engagement fiscal.
En conséquence, vous devrez attendre, pour faire un démembrement sur le bien, attendre la fin de l’avantage fiscal qu’il soit totalement acquis. C’est une question d’articulation, de synchronisation.
J : Et a contrario, après cette période d’engagement de location, qu’est-il possible de faire en termes de transmission ?
M : Alors, vous bénéficiez de trois stratégies complètement différentes.
Les deux premières sont presque évidentes.
- La première c’est de conserver votre bien, quitte à modifier le régime fiscal, par exemple faire de la location meublée, avec le régime spécifique que l’on connaît.
- La deuxième idée, c’est tout simplement de vendre, mais faites attention, ne vendez pas quand d’autres acquéreurs ayant acquis sous le même régime vendent en même temps que vous, il risque d’y avoir une chute des prix temporaire.
- Et puis la troisième stratégie très peu connue, mais c’est toute l’astuce d’Astoria Finance, va consister à créer une société, avec votre conjoint, que cette société vous allez lui vendre tout simplement le bien dont vous êtes déjà propriétaire. C’est ce qu’on appelle, pour simplifier, une « vente à soi-même ». Vous allez donc bénéficier de nouveaux avantages fiscaux et c’est un cadre idyllique pour transmettre puisque d’un côté vous pourrez placer votre prix de vente certainement en assurance-vie, et vous savez les avantages associés. Mais vous pouvez également transmettre à vos enfants, une part (ou des parts) d’une société qui vaudra très peu au départ puisqu’elle aura un passif bancaire important.
Vous voyez bien qu’il y a plusieurs stratégies et que l’on peut vraiment réussir la transmission d’un bien Pinel, si on prend le temps de l’anticiper.
J : En conclusion, attention à la période d’engagement de location : tout n’est pas possible en termes de transmission. En revanche, la seconde vie de cet investissement en loi Pinel peut être une opportunité pour atteindre d’autres objectifs patrimoniaux comme la transmission.
J : J’invite donc tous nos clients Astoria Finance à se rapprocher, pour aller un peu plus loin sur ce sujet, de leur conseiller en gestion de patrimoine qui pourra les accompagner dans la mise en place de cette solution.
J : Merci Maître, à très bientôt.
M : À bientôt, merci.
J : Au revoir.
Si vous souhaitez des informations complémentaires, n’hésitez pas à nous contacter. À très bientôt !
